O que é Pró-Soluto?

No mercado de Arquitetura Patrimonial, o Pró-Soluto é um arranjo de crédito complementar que ocorre quando o financiamento bancário aprovado não cobre o valor total do imóvel ou da entrada exigida. Trata-se de uma dívida de caráter privado, estabelecida entre o comprador e a parte vendedora, geralmente formalizada por meio de notas promissórias. Diferente do financiamento tradicional, onde o banco quita o vendedor à vista, aqui o vendedor aceita receber uma parte do pagamento de forma parcelada ao longo do tempo.

Este recurso é fundamental no Ciclo Patrimonial para viabilizar aquisições onde há um 'gap' de liquidez imediata. Ele não se confunde com o financiamento imobiliário convencional, pois o banco não garante esse pagamento; a responsabilidade e o risco de recebimento permanecem inteiramente com o vendedor ou a incorporadora, servindo como uma ferramenta de fechamento de negócio em cenários de alta de preços ou limites rígidos de LTV (Loan-to-Value).

A mecânica do Pró-Soluto opera em paralelo ao contrato de financiamento principal. Quando o comprador obtém, por exemplo, 80% do valor do imóvel via SBPE e possui 10% em recursos próprios, os 10% restantes podem ser pactuados como Pró-Soluto. O comprador emite notas promissórias em favor da incorporadora ou do vendedor, que possuem força executiva extrajudicial. Este saldo remanescente geralmente sofre atualizações monetárias, como o INCC (durante a obra) ou IGPM/IPCA acrescido de juros após a entrega das chaves, dependendo do que for negociado no instrumento particular.

É importante destacar que, juridicamente, a obrigação Pró-Soluto não impede a transmissão da propriedade no registro de imóveis, mas gera uma dívida autônoma. No ecossistema NEUTRA, avaliamos se o peso dessas parcelas no fluxo de caixa não compromete a saúde financeira do cliente, verificando se há espaço para uma posterior portabilidade ou uso de uma carta de crédito contemplada para quitar esse saldo devedor mais oneroso com taxas de juros reduzidas.

Um cliente da NEUTRA desejava adquirir uma unidade de alto padrão onde o banco aprovou apenas 70% do valor avaliado devido ao perfil de renda. O cliente possuía 20% para a entrada, restando uma lacuna de 10% para o fechamento. Em vez de descapitalizar suas reservas de proteção patrimonial, estruturamos uma negociação de Pró-Solutos em 24 meses diretamente com a incorporadora. Simultaneamente, planejamos a estratégia de consórcio imobiliário para que, após a contemplação, o cliente pudesse quitar esse saldo Pró-Soluto antecipadamente, substituindo uma dívida de juros elevados por um custo administrativo muito menor.

O Pró-Soluto faz sentido quando o investidor ou comprador possui excelente capacidade de pagamento mensal, mas prefere manter sua liquidez em fundos de reserva ou quando o limite de financiamento bancário é insuficiente para a oportunidade imobiliária em questão. É uma ferramenta de alavancagem inteligente para não perder o 'timing' de compra de ativos em valorização, especialmente quando integrada a um planejamento de médio prazo que prevê a substituição dessa dívida por linhas de crédito mais baratas oferecidas no ecossistema NEUTRA.

Este conceito aparece principalmente na fase Aquisição do Crédito do Ciclo Patrimonial NEUTRA. O Mapa Patrimonial identifica em qual fase você está.