IGMI-R de 19,53% em 12 meses vs Tesouro Selic a 14,15%. Para quem já tem imóvel — e para quem ainda não tem — a análise honesta de cada cenário.
Contexto
Existe uma pergunta que polariza qualquer roda de investidores brasileiros: imóvel ou renda fixa?
Com a Selic em 14,25% ao ano e o Tesouro IPCA+ oferecendo mais de 7% ao ano real, a renda fixa nunca foi tão atraente no Brasil moderno. E o imóvel, com sua baixa liquidez e custos de transação elevados, parece um ativo do passado.
Mas a comparação raramente é feita de forma honesta. Vamos fazer.
O que a renda fixa entrega
Tesouro Selic hoje: 14,15% ao ano bruto. Com IR regressivo de 15% para prazos acima de 2 anos: 12,03% líquido. Com IPCA de 4,72%, o retorno real líquido é de aproximadamente 7% ao ano.
É um retorno real extraordinário para um ativo soberano de baixo risco. Não existe equivalente disponível no mundo desenvolvido.
Gostou do conteúdo? Fale com um especialista NEUTRA
Fale agora com um especialista NEUTRA. Diagnóstico gratuito, sem produto empurrado, resposta em até 15 minutos.
Sem custo. Sem compromisso. Sem produto empurrado.
O que o imóvel entrega
Imóvel é um ativo que gera retorno em duas dimensões: valorização de capital e rendimento de aluguel.
Valorização: o FipeZap registrou valorização imobiliária nacional acima de 10% ao ano nominal em 2023 e 2024. Em termos reais, com inflação de 4-5%, isso representa 5% a 6% ao ano de valorização real.
Rendimento de aluguel: o cap rate (rendimento anual de aluguel sobre o valor do imóvel) nas principais cidades brasileiras gira entre 4% e 6% bruto ao ano.
Retorno total bruto do imóvel (valorização + aluguel): entre 9% e 12% ao ano nominal em mercados com bom desempenho.
A comparação honesta
Em termos de retorno puro ajustado ao risco, a renda fixa hoje supera o imóvel. Um CDB de banco sólido com liquidez diária a 100% CDI (14,15% ao ano) com IR de 15% entrega 12% líquido — melhor que a maioria dos imóveis.
Mas a comparação muda quando se considera o efeito da alavancagem do consórcio.
O consórcio como alavancagem eficiente
Quem investe R$ 200/mês numa cota de consórcio de R$ 300.000 não está comparando R$ 200/mês com R$ 300.000 na renda fixa — porque não tem R$ 300.000.
O consórcio permite que alguém com capacidade de poupança mensal acesse um ativo de valor múltiplas vezes superior ao capital que teria disponível. É alavancagem sem juros — com taxa de administração como único custo.
O retorno sobre o capital efetivamente investido (parcelas pagas até a contemplação) num consórcio contemplado por sorteio nos primeiros 20% do prazo pode superar qualquer alternativa de renda fixa.
A conclusão não é "um ou outro"
Para quem tem patrimônio acumulado, renda fixa agora é altamente atrativa. Para quem está construindo o primeiro patrimônio sem capital inicial, o consórcio é o instrumento mais eficiente disponível.
A NEUTRA não escolhe por você. Escolhe junto com você, depois do diagnóstico.
Faça seu Mapa Patrimonial gratuitamente
Em 3 a 5 minutos você recebe um mapa com as três alavancas mais urgentes do seu patrimônio — sem produto empurrado.
Iniciar Mapa Patrimonial