Tabela Price: R$ 300 mil financiados em 240 meses pagam R$ 30,9 mil em juros nos primeiros 12 meses e amortizam só R$ 5,1 mil. Os primeiros anos quase só pagam juros.
A Tabela Price e o adiamento da amortização
R$ 300.000 pela Tabela Price a 10,72% em 240 meses: parcela constante de ~R$ 3.000/mês. Nos primeiros 12 meses, do total pago de R$ 36.000, apenas ~R$ 5.100 amortiza o principal. O restante — R$ 30.900 — vai para juros.
Após 12 meses pagando R$ 3.000/mês, o saldo cai de R$ 300.000 para R$ 294.900. Redução de 1,7% no principal. Apenas no 19º ano o cotista começa a amortizar mais do que paga em juros mensalmente.
O mesmo dinheiro aplicado
Se R$ 3.000/mês fossem aplicados em Tesouro Selic a 14,15%, em 20 anos o montante seria ~R$ 4,3 milhões.
Não é comparação justa para quem precisa do imóvel agora — não dá para esperar 20 anos. Mas ilustra o custo de oportunidade real do financiamento de longo prazo.
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O que o consórcio muda nessa matemática
No consórcio, não existe amortização de juros mensais. A parcela contribui para o fundo comum e cobre taxa de administração. Quando contemplado, o cotista recebe a carta integralmente.
O bem é adquirido sem o ciclo de juros compostos acumulando ao longo de 20 anos. Em média, R$ 300.000 a R$ 550.000 são transferidos ao banco em um financiamento longo. Esse valor poderia ter sido o segundo imóvel, a aposentadoria antecipada ou a herança.
Linha do tempo comparativa
Financiamento × Consórcio
Duas rotas para o mesmo imóvel. Uma cobra juros por 35 anos. A outra encerra em 16 — sem banco.
Linha 1
Financiamento Imobiliário
Juros 10% a.a.
35 anos
Custo: até 2x o valor do imóvel.
Linha 2
Consórcio Imobiliário
Taxa média de 1,5% a.a.*
6 anos
Estimativa de 50% das cotas contempladas
12 anos
Estimativa de 100% das cotas contempladas
16 anos
Encerrado. Sem banco.
Carta contemplada com entrada média próxima de 47% baseada em portfólio real NEUTRA (223 cartas disponíveis para análise, sendo 189 de imóveis). Consórcio com taxa adm. média 1,5% a.a. e fundo reserva 2% — correção INCC mantém poder de compra. Financiamento referencial a 10% a.a. (Banco Central, mai. 2026). Simulação educativa. Valores reais variam. Não constitui oferta ou garantia.
Comparativo educativo NEUTRA. Valores e prazos referenciais de mercado em 2026; condições reais variam por administradora, banco, grupo e perfil do cliente.
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Dúvidas frequentes sobre este tema
Price ou SAC?
SAC amortiza mais nos primeiros meses; parcela diminui ao longo do tempo. Price mantém parcela fixa, mas concentra juros no início. SAC paga menos juros totais.
Por que a amortização inicial é tão baixa?
Os juros são calculados sobre o saldo devedor. Como o saldo começa alto, a maior parte da parcela inicial é juros — não principal.
Antecipar parcelas resolve?
Sim, principalmente nas primeiras. Cada amortização antecipada nos primeiros anos elimina muitos meses de juros futuros.
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